委托中介代理销售名下房产，中介卖房时却超越代理权限额外收取定金，现因房主违约需向买家双倍返还定金，中介多收的部分怎么认定？日前，区法院审理了一起房屋买卖合同纠纷，认定房主及中介违约，房主在代理协议约定定金范围内返还定金加倍部分，中介公司返还定金及额外收取部分款项，并承担赔偿责任。

　　2021年8月，陈某与某中介公司签订《房产代理销售协议》，约定由中介公司独家代理销售其名下房产，并约定付款方式为“定金2万元”。2023年2月，该中介公司的客户廖某因购买其他小区房屋未果，经公司员工介绍转而有意购买陈某名下房产，与中介公司签订《房屋买卖合同》，并将之前已支付的购买其他房产的10万元定金转为购买陈某房屋的定金。中介公司收款后向廖某出具《收条》，但并未告知陈某。2023年2月，陈某通过EMS向中介公司发送《解除〈房产代理销售协议〉通知书》，对方签收后未提出异议，后陈某将房屋卖出。廖某购房未果，以陈某、中介公司违约为由向法院提起诉讼，要求其返还双倍定金20万元。

　　法院经审理认为，房屋已经售出，导致购房者廖某的合同目的无法实现，原房主陈某和中介公司违约，应当双倍返还定金。庭审中，原告廖某主张合同定金为10万元，被告方应返还20万元。在具体金额的认定上，法院审理查明，陈某在与中介公司签订的代理销售协议中，对定金的授权为“收款方式为定金2万元”，中介公司向购房者廖某收取定金10万元并出具收条时，未告知陈某相关情况，陈某亦未追认该行为。因此，陈某仅对10万元中金额2万元的定金部分承担责任。

　　此外，中介公司向廖某收取10万元定金，其中有8万元属于超越代理权限的行为，中介公司应对该部分承担相应法律责任。经审理查明，廖某在签订合同阶段对中介公司代理权限审查有误，中介公司亦未及时告知陈某收取定金情况，双方均存在过失情形。最终，法院判决被告陈某返还定金加倍部分2万元；被告某房产中介公司返还定金（本金部分）2万元及以定金名义收取的款项8万元；同时，依据双方过失责任，被告某房产中介公司以8万元为参照金额，向廖某赔偿4万元。现该判决已生效。

　　《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，陈某对定金授权为“收款方式为定金2万元”，中介公司未经陈某许可，超越代理权收取定金10万元，其超出部分不属于涉案《房屋买卖合同》有效约定的定金，故陈某对该8万元款项不承担定金法律责任和返还责任。（区法院供稿）